“Bank Ayah-Ibu”: Ketika Kepemilikan Rumah Makin Ditentukan Warisan, Bukan Kerja

Pemerintah tengah menggenjot Program 3 Juta Rumah untuk menekan backlog kepemilikan rumah sekitar 9,9 juta keluarga, di samping 26,9 juta rumah tak layak huni. Realisasinya bergerak dimana penyaluran FLPP oleh BP Tapera baru mencapai 112.793 unit atau 32,23% dibandingkan target 350.000 unit rumah tahun 2026. 

Pasokan memang harus ditambah. Tetapi apakah penambahan pasokan rumah akan berbanding lurus dengan penambahan pembelian rumah? Ketika rumah ada, siapa sebenarnya yang sanggup membelinya? Masyarakat yang mampu membeli rumah belum tentu yang paling membutuhkannya.

Bayangkan dua anak muda dengan gaji sama, etos kerja sama, dan disiplin menabung sama. Yang satu membeli rumah di usia 30, yang lain masih mengontrak di usia 40. Yang membedakan kerap adalah modal keluarga. Ada orang tua yang mampu membantu uang muka, memberikan tanah, atau menjadi penyangga ketika keuangan anaknya terguncang.

Di Inggris, fenomena ini memiliki nama: the Bank of Mum and Dad atau “Bank Ayah-Ibu”. Istilah itu menggambarkan betapa lazimnya orang tua menyuntik dana agar anaknya bisa masuk ke pasar properti, sampai secara kolektif mereka menjadi salah satu “pemberi pinjaman” tak resmi terbesar di sejumlah negara maju. 

Bantuannya bisa berbagai bentuk, misalnya hibah, pinjaman keluarga, menjadi penjamin, ikut membeli properti, atau menanggung sewa dan kos. Di Indonesia, fenomena ini belum banyak diukur secara sistematis, tetapi mudah dikenali dalam keseharian. Di sinilah taruhannya menjadi besar.

Ketimpangan antara harga rumah dan penghasilan di sini terlalu lebar untuk dijembatani sekadar menabung. Upah minimum kabupaten/kota rata-rata tahun 2026 hanya sekitar Rp3,33 juta per bulan. Pada harga ratusan juta rupiah, cicilan saja sudah menekan batas kemampuan bayar banyak rumah tangga muda. Mereka juga masih harus menyediakan uang muka dan biaya transaksi di awal.

Budaya keluarga besar membuat bantuan orang tua untuk membantu membayar uang muka atau mewariskan tanah nyaris tak dipertanyakan. Yang baru bukan bantuannya, melainkan taruhannya. 

Ketika harga melaju jauh di atas upah, “Bank Ayah-Ibu” berisiko berubah dari bentuk solidaritas menjadi faktor yang lebih menentukan apakah rumah menjadi terjangkau atau tidak bagi keluarga muda. 

Rumah akan lebih mudah dijangkau oleh mereka yang lahir di keluarga dengan aset lebih dibandingkan mereka yang hanya bisa mengandalkan gaji dan tabungan.

Ekonom Thomas Piketty telah lama mengingatkan bahwa ketika nilai tambah kepemilikan aset tumbuh lebih cepat daripada pendapatan dari bekerja, maka warisan orang tua akan semakin menentukan posisi ekonomi seseorang. Dalam pasar perumahan, mekanismenya bekerja melalui uang muka, agunan, dan kemampuan keluarga menanggung risiko dan menjadi penjamin.

Sejumlah ekonom, di antaranya Matthew Rognlie dan Daniel Waldenström, menunjukkan bahwa inti kekayaan warisan sebenarnya adalah perumahan. Padahal aset yang sama, sepanjang abad ke-20, justru menjadi mesin pemerataan terbesar bagi kelas menengah-bawah. 

Itulah yang membuat “Bank Ayah-Ibu” mengkhawatirkan: aset yang dulu sebagai instrumen pemerataan kini menjadi sumber risiko ketimpangan sosial.

Di Jerman, studi terhadap 13.018 orang oleh Dräger dan rekan (2025) menemukan warisan dan pemberian semasa hidup secara signifikan meningkatkan peluang seseorang memiliki rumah. Transfer keluarga bahkan menjelaskan 15% hingga 54% perbedaan peluang menurut kelas sosial orang tua. Anak dari keluarga buruh jauh lebih kecil peluangnya, dan itu terutama soal posisi kelas, bukan kurangnya usaha.

Hong Kong memberi gambaran yang lebih dekat dengan kota-kota mahal di Asia. Di sana, studi Yip menemukan anak muda yang terbelah antara ideal membeli rumah dengan usaha sendiri dan kenyataan yang memaksa menerima bantuan orang tua. Dengan tekanan keterjangkauan yang makin berat, pola serupa sangat mungkin menguat pula di Indonesia, meski belum banyak terukur.

Fenomena “Bank Orang Tua” tidak lagi terbatas pada pembiayaan rumah, melainkan telah merambah ke akses pendidikan, layanan kesehatan, hingga peluang untuk hidup lebih layak. Ungkapan klasik “there is no such thing as a free lunch” kini menjelma menjadi realitas yang diwariskan lintas generasi.

Ada bantahan yang sering muncul: bukankah generasi muda kini memang lebih suka menyewa, berpindah, dan enggan terikat pada satu rumah? Pergeseran ini nyata. Eugene Lim, CEO penyedia co-living The Assembly Place di Singapura, misalnya, menggambarkan menyewa dan co-living sebagai pilihan gaya hidup anak muda yang mengutamakan keterjangkauan dan fleksibilitas.

Di Indonesia, datanya pun searah. Menurut data Rumah123 yang dikutip Kompas.com, sepanjang April–Juni 2026 sebanyak 58,6% pencarian hunian mengarah ke sewa dan hanya 41,4% ke beli. Minat terhadap hunian sewa tumbuh 8,2% dalam setahun, sementara minat membeli turun 19,8%.

Namun membacanya sebagai sekadar selera baru terlalu dini. Di antara yang masih mencari rumah, mayoritas justru berburu unit termurah. Sebanyak 35,2% mengincar rumah di bawah Rp500 juta. Angka itu lebih mencerminkan keterbatasan anggaran ketimbang pilihan gaya hidup. “Tidak ingin terikat” sering kali adalah cara berdamai dengan pintu yang masih tertutup.

Kepemilikan rumah seharusnya menjadi tangga mobilitas, cara orang biasa memupuk aset. Ketika rumah hanya bisa diraih dengan modal keluarga, fungsinya berbalik: yang berharta mewariskan kemampuan membeli, yang tidak berharta mewariskan ketidakmampuan.

Persoalannya tidak berhenti di harga rumah. Yang juga menentukan adalah bagaimana modal awal tersebar antarkeluarga, sehingga kebijakan perumahan perlu menjangkau mereka yang tak punya “Bank Ayah-Ibu”. 

Kebijakan dapat dimulai dari tiga hal. Pertama, bantuan uang muka yang penyalurannya menimbang aset keluarga calon pembeli, agar tepat mengenai yang tidak punya penyangga. Kedua, skema kepemilikan bertahap atau rent-to-own bagi pembeli rumah pertama. Ketiga, tabungan perumahan dan penjaminan kredit bagi pekerja yang tidak memiliki dukungan aset keluarga.

Selama akses ke rumah pertama masih ikut ditentukan “Bank Ayah-Ibu”, kebijakan penambahan pasokan saja tidak cukup. Negara juga harus memastikan bahwa mereka yang lahir tanpa aset keluarga tetap memiliki jalan yang realistis menuju kepemilikan rumah.